월세 8만 엔짜리 집이라고 8만 엔만 준비하면 되는 게 아닙니다
일본에서 처음 집을 구할 때 가장 당황하기 쉬운 부분이 초기비용입니다.
저도 처음 일본에서 집을 구할 때는 월세만 보고 예산을 잡았습니다. 그런데 실제로 부동산에서 초기비용 견적서를 받아보면 월세와는 전혀 다른 금액이 나옵니다.
월세가 8만 엔이라고 해서 계약할 때 8만 엔이나 16만 엔 정도만 준비하면 되는 구조가 아닙니다. 시키킹, 레이킹, 중개수수료, 보증회사, 화재보험, 선불 집세 등이 한 번에 붙으면서 처음 계약할 때 수십만 엔이 필요한 경우가 흔합니다.
아래는 제가 실제로 받은 월세 7만 엔 매물의 초기비용 견적서입니다.
먼저 일본 집 초기비용 구조부터 보면 쉽습니다
예를 들어 월세가 8만 엔이라고 해보겠습니다.
| 항목 | 흔히 볼 수 있는 형태 |
|---|---|
| 첫 달 집세 | 월세 1개월분 또는 일할 계산 |
| 다음 달 선불 집세 | 계약 시 함께 청구될 수 있음 |
| 시키킹 | 0~수개월분 |
| 레이킹 | 0~수개월분 |
| 중개수수료 | 부동산 회사에 지급 |
| 보증회사 | 초기비용·갱신료 등을 확인 |
| 화재보험 | 계약 시 가입하는 경우 많음 |
| 열쇠 교환비 | 매물별 상이 |
| 기타 | 청소비·24시간 지원 등 |
그래서 월세가 8만 엔인 두 집을 보고도 계약할 때 필요한 돈은 수십만 엔 차이가 날 수 있습니다.
매물을 어느 정도 추린 뒤에는 월세보다 먼저 初期費用(초기비용) 견적을 요청해서 비교하는 편을 추천합니다.
매물 사이트에서 월세만 5천 엔 싼 집을 찾는 것보다 초기비용 견적을 받아보는 게 더 정확한 이유입니다.
시키킹은 보증금에 가깝습니다
시키킹(敷金)은 집주인에게 맡기는 돈입니다.
퇴거할 때 미납 집세나 원상복구 비용 등이 있다면 여기에서 정산될 수 있습니다.
따라서 레이킹과 달리 원칙적으로 반환 가능성이 있는 돈이라고 이해하면 편하지만, 계약할 때 낸 금액이 그대로 전액 돌아온다고 생각하면 안 됩니다.
퇴거 시 청소나 원상복구 조건이 계약에 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.
저는 입주한 날 벽지, 바닥, 문, 싱크대처럼 눈에 띄는 흠집이 있으면 사진을 남겨두는 편을 추천합니다. 가능하면 날짜가 남는 상태로 보관해두면 퇴거할 때 “원래 있던 흠집인지” 설명하기 훨씬 편합니다.
입주한 뒤 생긴 손상인지 원래 있던 것인지 나중에 애매해지는 일을 줄일 수 있습니다.
레이킹은 돌려받지 못하는 돈입니다
레이킹(礼金)은 일본 집 계약에서 처음 보면 가장 이해하기 어려운 항목 중 하나입니다.
말 그대로 집주인에게 지급하는 사례금 성격이라 퇴거할 때 반환되지 않습니다.
실제로 일본에서 매물을 보다 보면 레이킹 1개월분은 꽤 흔하게 보이고, 조건에 따라 2개월분이 붙어 있는 매물도 있습니다. 반대로 礼金なし, 즉 레이킹이 없는 매물도 생각보다 많이 찾을 수 있습니다.
그래서 저는 집을 비교할 때 월세만 보지 않고 레이킹까지 같이 봅니다.
따라서 비슷한 집 두 개를 비교할 때:
월세 80,000엔 + 레이킹 1개월
과
월세 83,000엔 + 레이킹 없음
중 어느 쪽이 유리한지는 몇 년 살 것인지까지 계산해야 합니다.
두 집의 월세 차이는 월 3,000엔입니다. 1년이면 36,000엔 차이지만, 첫 번째 집은 계약할 때 레이킹으로 80,000엔이 먼저 나갑니다.
따라서 1~2년 정도만 살 계획이라면 단순 월세보다 초기비용이 더 크게 작용할 수 있습니다.
외국인이라면 보증회사 비용도 봐야 합니다
일본에서 방을 보다 보면 保証会社利用必須라는 문구를 상당히 자주 보게 됩니다.
여기서 저는 보증회사 비용이 얼마인가만 보는 게 아니라 초기 보증료 / 갱신료 / 매달 별도 보증료가 있는지까지 같이 확인하는 편이 좋다고 봅니다.
결국 월세가 같은 집이라도 보증회사 조건 때문에 1~2년 뒤 실제 지출이 달라질 수 있습니다.
실제 금액과 갱신 조건은 보증회사와 매물마다 다르므로 매물 설명의 保証会社 항목을 봐야 합니다.
외국인 입장에서 중요한 건 보증회사 가입 가능 여부가 곧 입주심사와 연결될 수 있다는 것입니다.
마음에 드는 방을 찾았다고 바로 계약이 확정되는 게 아니라 신청 후 심사가 있다는 점도 같이 생각해야 합니다.
‘시키킹 0·레이킹 0’이면 무조건 싼 집일까?
꼭 그렇지는 않습니다.
일본 매물 사이트를 보다 보면 敷金0・礼金0이 눈에 잘 들어옵니다.
초기비용을 줄이는 데 유리한 조건인 건 맞지만 그것만 보고 계약하면 안 됩니다.
대신:
퇴거 시 청소비 / 열쇠 교환비 / 보증회사 비용 / 24시간 지원 서비스 / 단기해약 위약금
같은 다른 비용이 붙어 있을 수 있습니다.
특히 1년 이내 해약 시 월세 1개월분 같은 단기해약 위약금이 있다면 일본에 얼마나 오래 살지 확실하지 않은 사람에게는 꽤 중요한 조건입니다.
그래서 제로제로 매물은 “시키킹과 레이킹이 없다”까지만 사실로 보고 전체 견적을 다시 보는 게 맞습니다.
중개수수료도 견적서에서 확인하세요
부동산 중개회사를 통해 계약한다면 중개수수료가 발생할 수 있습니다.
같은 집이라도 어느 부동산을 통해 계약하느냐에 따라 캠페인이나 중개 조건이 달라지는 경우가 있기 때문에 매물 사이트에 나온 월세만 비교하고 끝낼 이유가 없습니다.
집을 실제로 신청하기 전에는 부동산 담당자에게 초기비용 전체 견적(初期費用の見積もり)을 요청하는 게 좋습니다.
일본어로 어렵게 말할 필요도 없습니다.
初期費用の見積もりをお願いします。
초기비용 견적을 부탁드립니다.
정도면 충분합니다.
견적을 받으면 월세보다 먼저 처음 계약할 때 계좌에서 실제로 얼마가 나가는지를 볼 수 있습니다.
월세 외에 관리비도 따로 봐야 합니다
매물에 따라 월세 옆에 管理費(관리비) 또는 共益費(공익비)가 별도로 적혀 있습니다.
예를 들어:
家賃 80,000円
管理費 8,000円
이라면 매달 주거비를 8만 엔으로 계산하면 안 됩니다.
기본적으로 88,000엔을 기준으로 생활비를 계산해야 합니다.
회사에서 주택수당을 받는 경우라면 관리비까지 지원 대상인지도 따로 확인할 필요가 있습니다.
월세 예산과 초기비용 예산은 따로 잡는 게 좋습니다
일본에서 방을 찾다 보면 처음에는 월세만 필터링하게 됩니다.
그런데 실제 계약 직전에는 초기비용 때문에 예산을 다시 계산하게 되는 경우가 생깁니다.
그래서 처음부터 두 개를 따로 정하는 편이 낫습니다.
매달 주거비는 9만 엔까지 가능하지만, 계약할 때 낼 수 있는 초기비용은 최대 30만 엔처럼 두 기준을 따로 잡아두는 방식입니다.
매달 감당할 수 있는 주거비와 계약할 때 한 번에 낼 수 있는 초기비용입니다.
예를 들어 매달 9만 엔까지 가능하더라도 당장 계약할 때 40만~50만 엔을 내기 어렵다면 찾는 조건을 바꿔야 합니다.
반대로 현금 여유가 있다면 레이킹이 조금 있더라도 월세가 낮고 오래 살기 좋은 집이 장기적으로 유리할 수 있습니다.
외국인 입주 가능 여부는 초반에 확인하는 게 낫습니다
마음에 드는 집을 다 찾아놓고 마지막에 외국인 입주가 어렵다는 이야기를 들으면 시간만 많이 씁니다.
매물을 문의할 때는:
外国籍でも入居可能ですか？
외국 국적도 입주 가능한가요?
를 초반에 확인하는 게 빠릅니다.
그리고 재류자격, 일본 내 근무 여부, 수입, 일본어 연락 가능 여부, 긴급연락처 등 심사에서 확인되는 내용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
즉 방을 찾는 것과 그 방에 실제로 입주할 수 있는 것은 별개의 단계라고 생각하고 움직이는 게 편합니다.
계약 직전에는 월세보다 이 항목들을 다시 보세요
집을 최종 결정하기 전에 견적서와 계약 조건에서 확인할 부분은 꽤 명확합니다.
시키킹 / 레이킹 / 중개수수료 / 보증회사 초회비용과 갱신료 / 화재보험 / 열쇠교환비 / 퇴거 청소비 / 단기해약 위약금 / 계약 갱신료 / 관리비
여기까지 보고 두 매물을 비교하면 월세만 볼 때와 결과가 달라지는 경우가 있습니다.
일본에서 처음 집을 구한다면 “월세가 얼마인가요?”보다 “초기비용 총액이 얼마인가요?”를 먼저 물어보는 습관을 들이는 걸 추천합니다.
견적서를 받아보면 생각보다 생소한 항목이 많습니다. 모르는 비용이 있다면 하나씩 물어보세요.
일본 부동산 계약에서는 월세보다 그 작은 항목들이 최종 비용 차이를 만드는 경우가 많습니다.
