일본에서 살던 집을 나갈 때 가장 불안한 부분 중 하나가 퇴거비용입니다.
입주할 때 시키킹(敷金)을 냈으니 일부는 돌려받을 것으로 생각했는데, 퇴거 후 관리회사에서 벽지 교체비와 청소비를 빼고 나면 돌려줄 돈이 없다고 하는 경우도 있습니다.
시키킹이 없는 집이라면 오히려 별도의 원상회복 비용을 청구받을 수도 있습니다.
이때 관리회사가 보낸 금액을 보고 바로 납부하기보다 세 가지부터 확인해야 합니다.
계약서에 어떤 특약이 있는지, 손상이 누구의 책임인지, 사용한 기간이 비용에 반영됐는지입니다.
일본의 원상회복은 방을 처음 입주했을 때와 똑같은 새집 상태로 만드는 것이 아닙니다.
평범하게 생활하면서 생긴 흔적과 시간이 지나며 낡은 부분까지 모두 세입자가 부담하는 구조는 아닙니다. 반대로 세입자의 부주의나 관리 부족으로 생긴 손상이라면 비용을 부담할 수 있습니다.
결국 퇴거비용은 “방이 더러워 보이는가”만으로 결정되는 것이 아니라 왜 손상이 생겼고, 계약서에 무엇이 적혀 있으며, 어느 범위까지 수리해야 하는가를 따져봐야 합니다.
원상회복은 새집으로 만드는 비용이 아닙니다
일본 임대계약에서 자주 나오는 표현이 原状回復(げんじょうかいふく), 원상회복입니다.
단어만 보면 입주 당시 상태로 완전히 되돌려놓아야 할 것처럼 느껴집니다.
하지만 국토교통성 가이드라인에서 말하는 원상회복은 세입자의 고의나 과실, 관리 소홀, 일반적인 사용 범위를 벗어난 행동으로 생긴 손상이나 오염을 복구하는 것입니다.
시간이 지나며 자연스럽게 낡은 부분과 평범하게 생활해도 생길 수 있는 흔적은 기본적으로 임대인 부담으로 봅니다.
예를 들어 햇빛 때문에 벽지나 바닥 색이 달라진 것과 가구를 오랫동안 두어 생긴 자국은 일반적인 생활에서 발생할 수 있습니다.
반면 이삿짐을 옮기면서 벽을 크게 긁었거나, 결로를 계속 방치해 곰팡이가 심해졌거나, 반려동물이 벽지를 훼손했다면 세입자 부담이 될 가능성이 높습니다.
핵심은 단순합니다.
오래 살면 자연스럽게 생기는 변화인지, 세입자가 주의했다면 막을 수 있었던 손상인지를 구분해야 합니다.
집주인 부담과 세입자 부담은 이렇게 나뉩니다
실제 비용은 계약 내용과 방의 상태에 따라 달라지지만, 일반적인 판단 기준은 다음과 같습니다.
| 방의 상태 | 일반적인 부담 |
|---|---|
| 햇빛으로 생긴 변색 | 임대인 |
| 가구를 둔 바닥·벽의 자국 | 임대인 |
| 설비 노후로 발생한 고장 | 임대인 |
| 정상적인 청소 후 전문 청소 | 임대인 |
| 이사 작업 중 생긴 큰 흠집 | 임차인 |
| 방치해 심해진 곰팡이 | 임차인 |
| 반려동물이 만든 흠집·냄새 | 임차인 |
| 담배로 생긴 진과 냄새 | 임차인 |
| 열쇠 분실·부주의로 인한 파손 | 임차인 |
여기서 일반적인 부담이라고 표현한 이유가 있습니다.
계약서에 하우스클리닝이나 에어컨 청소 비용을 세입자가 부담한다는 특약이 명확하게 들어가 있다면 실제 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 인터넷에서 “하우스클리닝 비용은 무조건 집주인 부담이다”라는 말만 보고 판단해서는 안 됩니다.
먼저 계약서의 特約, 退去時, 原状回復, クリーニング費用 부분을 확인해야 합니다.
퇴거 전에 계약서부터 다시 꺼내보세요
퇴거 날짜가 정해지면 청소부터 시작하기 전에 임대차계약서를 먼저 확인하는 게 좋습니다.
특히 다음 내용을 찾습니다.
- 퇴거 통보는 언제까지 해야 하는지
- 하우스클리닝 비용은 누가 부담하는지
- 에어컨 청소비가 별도로 있는지
- 열쇠 교환비가 있는지
- 벽지·다다미·바닥 교체 관련 특약이 있는지
- 반려동물이나 흡연에 관한 추가비용이 있는지
- 단기해약 위약금이 있는지
일본 집은 퇴거비용만 문제가 되는 것이 아닙니다.
계약서에 한 달 전 또는 두 달 전까지 해약을 통보하도록 되어 있는데 이를 놓치면, 실제로 살지 않는 기간의 월세를 추가로 부담할 수도 있습니다.
이 금액은 원상회복 비용과는 별개입니다.
따라서 관리회사에 퇴거 의사를 알릴 때는 다음 두 가지를 따로 확인하는 것이 좋습니다.
“계약이 종료되는 날짜는 언제인가요?”
“퇴거 시 예정된 비용은 어떤 것이 있나요?”
관리회사의 답변은 가능하면 전화로만 끝내지 말고 이메일이나 메시지처럼 기록이 남는 방식으로 받아두세요.
하우스클리닝 특약이 있으면 청소해도 돈을 낼 수 있습니다
퇴거 전 방을 깨끗하게 청소했는데도 하우스클리닝 비용이 청구되는 경우가 있습니다.
세입자 입장에서는 “제가 청소했는데 왜 또 돈을 내야 하나요?”라는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 계약할 때 전문업체의 하우스클리닝 비용을 세입자가 부담하기로 명확하게 합의했다면, 직접 청소한 것과 별개로 비용이 발생할 수 있습니다.
그렇다고 계약서에 청소비는 세입자 부담이라고 한 줄 적혀 있기만 하면 모든 금액이 자동으로 정당해지는 것도 아닙니다.
특약의 내용과 부담 범위가 구체적인지, 계약할 때 설명을 받았는지, 청구 금액이 지나치지 않은지 등을 함께 봐야 합니다.
따라서 하우스클리닝 비용이 나왔다는 이유만으로 무조건 거절하거나, 반대로 계약서에 글자가 있다는 이유로 아무 확인 없이 납부하는 것은 추천하지 않습니다.
계약서에 적힌 내용과 실제 청구 항목이 같은지부터 비교하는 것이 먼저입니다.
벽지는 오래 살았다고 무조건 전액 면제되는 것은 아닙니다
벽지 교체비는 퇴거할 때 자주 문제가 되는 항목입니다.
국토교통성 가이드라인에서는 벽지의 경우 일반적으로 6년이 지나면 잔존가치가 1엔이 되도록 세입자의 부담 비율을 계산하는 기준을 제시합니다.
예를 들어 세입자의 부주의로 벽지가 손상됐더라도 새 벽지 전체 가격을 그대로 부담시키기보다 사용한 기간을 반영해 부담 비율을 낮추는 방식입니다.
그렇다고 “6년 이상 살았으니 벽지를 망가뜨려도 1엔만 내면 된다”는 뜻은 아닙니다.
손상 범위, 시공비, 계약 특약과 실제 상황에 따라 추가로 확인해야 할 부분이 있습니다. 담배 냄새처럼 부분 수리로 해결하기 어려운 경우에는 범위가 넓어질 수도 있습니다.
따라서 벽지 교체비가 청구됐다면 다음을 물어보는 편이 정확합니다.
“어느 부분의 손상 때문에 교체가 필요한가요?”
“전체가 아니라 손상된 면만 교체할 수 없는 이유가 있나요?”
“거주기간에 따른 경과연수는 어떻게 반영됐나요?”
단순히 “벽지가 더러워서 전부 교체합니다”라는 설명만으로는 세입자가 부담해야 하는 이유와 계산방식을 확인하기 어렵습니다.
퇴거 입회에서는 사진과 기록이 가장 중요합니다
퇴거할 때 관리회사 담당자와 함께 방을 확인하는 것을 退去立会い, 퇴거 입회라고 합니다.
이 자리에서는 벽, 바닥, 주방, 욕실, 에어컨과 설비 상태를 확인합니다.
중요한 것은 담당자가 보는 동안 가만히 기다리는 것이 아니라, 본인도 같은 부분을 사진으로 남기는 것입니다.
- 방 전체를 보여주는 사진
- 문제가 있다고 지적받은 부분의 가까운 사진
- 벽과 바닥 상태
- 주방과 욕실의 청소 상태
- 에어컨과 기본 설비
- 반환한 열쇠 개수
사진은 퇴거 당일이라는 것을 확인할 수 있도록 한 번에 촬영해두는 것이 좋습니다.
입회 확인서에 서명을 요구받는다면 무엇에 동의하는 서류인지부터 확인하세요.
단순히 방의 상태를 함께 확인했다는 서류인지, 특정 손상을 본인 책임으로 인정하고 금액까지 부담한다는 서류인지에 따라 의미가 달라질 수 있습니다.
이해하지 못한 부분이 있다면 바로 서명하기보다 설명을 요청하고, 서명한 서류는 반드시 사진이나 사본으로 보관하세요.
청구서를 받으면 총액보다 명세부터 봐야 합니다
퇴거 후 관리회사에서 청구서나 시키킹 정산서를 보내오면 총액만 보지 마세요.
먼저 어떤 공사에 얼마가 들어갔는지 확인합니다.
예를 들어 원상회복 비용 150,000엔이라고만 적혀 있다면 판단하기 어렵습니다.
최소한 다음 내용은 구분되어 있어야 합니다.
- 하우스클리닝
- 에어컨 청소
- 벽지 교체
- 바닥 수리
- 열쇠 교환
- 폐기물 처리
- 기타 수선비
납득하기 어려운 항목이 있다면 관리회사에 비용 명세를 요청할 수 있습니다.
“原状回復費用の明細を送っていただけますか。”
“원상회복 비용 명세를 보내주실 수 있나요?”
“この費用が借主負担になる理由を教えてください。”
“이 비용이 세입자 부담이 되는 이유를 알려주세요.”
“経過年数はどのように考慮されていますか。”
“경과연수는 어떻게 반영됐나요?”
일본어로 길게 항의하기 어렵다면 이 세 가지부터 확인해도 청구 근거를 파악하는 데 도움이 됩니다.
납득하기 어려운 청구서를 받았을 때의 순서
금액이 예상보다 크다고 해서 처음부터 관리회사와 감정적으로 다툴 필요는 없습니다.
다음 순서로 움직이는 것이 좋습니다.
계약서와 특약을 확인합니다
실제 청구 항목이 계약서에 들어 있는지 확인합니다.
입주 당시 사진을 찾습니다
입주하기 전부터 있던 흠집이나 오염이라면 당시 사진과 관리회사에 보낸 메시지가 중요한 자료가 됩니다.
퇴거 당일 기록과 비교합니다
퇴거 입회 당시 어떤 말을 들었는지, 확인서에 무엇이 적혀 있는지 확인합니다.
비용 명세와 계산 근거를 요청합니다
어느 부분을 왜 수리하는지, 전체 교체가 필요한 이유와 경과연수 반영 여부를 묻습니다.
문서로 이의를 전달합니다
전화로만 이야기하면 나중에 내용을 다시 확인하기 어렵습니다. 이메일이나 서면으로 질문하고 답변을 남겨두는 것이 좋습니다.
해결되지 않으면 상담기관을 이용합니다
국토교통성은 외국인을 위한 한국어 원상복구 안내자료를 제공하고 있습니다.
관리회사와 이야기해도 해결되지 않으면 소비자 핫라인 188을 통해 지역 소비생활센터를 안내받을 수 있습니다. 일본 국민생활센터도 2026년 안내에서 계약서·사진·정산명세를 확인하고, 납득하기 어려운 비용은 설명을 요구하도록 권고하고 있습니다. 일본 국민생활센터 퇴거비용 안내
퇴거비용은 입주할 때부터 준비해야 합니다
원상회복 문제는 집을 나갈 때 갑자기 시작되는 것처럼 보이지만, 실제로는 입주 첫날부터 준비해야 합니다.
입주했을 때 이미 있던 흠집과 오염을 사진으로 남기고, 관리회사에 이메일로 보내두는 것이 가장 확실합니다.
사진을 찍을 때는 흠집만 가까이 찍지 말고 어느 방의 어느 위치인지 알 수 있도록 전체 사진과 가까운 사진을 함께 남기는 것이 좋습니다.
입주 중 누수, 결로, 에어컨 고장처럼 방치하면 손상이 커질 수 있는 문제가 생기면 바로 관리회사에 연락해야 합니다.
작은 문제라고 생각해 오랫동안 방치했다가 곰팡이나 바닥 손상이 커지면 관리 소홀로 판단될 수 있습니다.
그리고 문제가 생겼다고 본인이 업체를 불러 임의로 수리하지 마세요.
먼저 관리회사나 집주인에게 알리고 어떤 방식으로 처리할지 확인해야 합니다. 허락 없이 수리하거나 구조를 변경하면 오히려 원상회복 문제가 커질 수 있습니다.
일본 집 퇴거비용은 이 순서로 확인하세요
일본 집을 나갈 때는 시키킹이 얼마 돌아오는지만 기다리지 말고, 비용이 만들어지는 과정을 직접 확인해야 합니다.
퇴거 통보기간과 계약 특약 확인
↓
입주 당시 사진과 관리회사 연락 기록 정리
↓
퇴거 전 청소와 방 상태 촬영
↓
퇴거 입회에서 지적받은 부분 기록
↓
청구서의 세부 명세와 경과연수 확인
↓
납득하기 어려운 항목은 문서로 설명 요청
원상회복은 세입자에게 방 전체를 새것으로 만들어놓으라는 의미가 아닙니다.
하지만 세입자의 부주의로 생긴 손상과 계약서에 명확하게 합의된 특약까지 무조건 거절할 수 있다는 뜻도 아닙니다.
가장 중요한 것은 “이 비용이 왜 제 부담인가요?”라고 묻고, 계약서와 사진, 청구 명세를 기준으로 하나씩 확인하는 것입니다.
