일본에서 집을 알아보다 보면 거의 반드시 한 번은 듣게 되는 말이 있습니다.
保証会社(ほしょうがいしゃ) — 보증회사입니다.
처음 일본에서 집을 구하면 이게 조금 낯설게 느껴질 수 있습니다.
“외국인이라서 따로 심사를 받는 건가?”라고 생각하기도 하는데, 보증회사 자체는 외국인만 이용하는 제도가 아닙니다. 일본인도 임대계약을 할 때 보증회사를 이용하는 경우가 많습니다.
보증회사는 월세가 연체됐을 때 임대인에게 대신 지급하는 역할을 하고, 이후 해당 금액을 세입자에게 청구하는 구조입니다.
외국인 입장에서 더 신경 쓰이는 건 역할보다는 심사입니다.
인터넷을 찾아보면
재류기간이 짧으면 떨어진다월세가 월급의 3분의 1을 넘으면 안 된다일본인 긴급연락처가 없으면 안 된다
같은 이야기가 정말 많습니다.
그런데 이런 조건을 일본의 모든 보증회사에 그대로 적용할 수는 없습니다.
회사와 매물에 따라 심사 방식이 다르기 때문입니다.
그래서 합격 공식을 외우기보다는 실제 신청할 때 무엇을 준비하고, 어떤 부분에서 문제가 생길 수 있는지를 알고 있는 편이 훨씬 도움이 됩니다.
보증회사 심사와 집주인 심사는 다릅니다
먼저 이것부터 알아두면 좋습니다.
입주 신청서를 냈다고 해서 한 번의 심사만 받고 바로 계약하는 것은 아닙니다.
매물에 따라 대략
입주 신청 → 보증회사 심사 → 관리회사·집주인 확인 → 계약
같은 흐름으로 진행될 수 있습니다.
그래서 부동산에서 심사가 안됬다라는 말을 들었다면 어디에서 안 된 것인지부터 확인하는 게 중요합니다.
보증회사 심사에서 막힌 것인지, 아니면 보증회사는 통과했지만 관리회사나 집주인이 최종적으로 거절한 것인지에 따라 다음 선택지가 달라집니다.
보증회사 문제라면 다른 보증회사로 다시 심사가 가능한 매물도 있습니다.
반대로 집주인이 외국인 입주 자체를 받지 않는다면 같은 집을 계속 붙잡고 있어도 해결하기 어려울 수 있습니다.
부동산 담당자에게는 이렇게 물어보면 됩니다.
保証会社の審査ですか？ほしょうがいしゃ の しんさ ですか？
보증회사 심사에서 안 된 건가요?
또는 조금 더 정확하게는
保証会社と大家さん、どちらの審査ですか？ほしょうがいしゃ と おおやさん、どちら の しんさ ですか？
보증회사와 집주인 중 어느 쪽 심사인가요?
이 정도 표현만 알고 있어도 상황을 파악하기 훨씬 편합니다.
외국인이 심사할 때 보통 준비하는 것
보증회사마다 요구하는 서류는 조금씩 다르지만 기본적으로 보는 정보는 크게 어렵지 않습니다.
재류카드
외국인이라면 가장 기본이 되는 본인확인 서류입니다.
보통 在留カード(ざいりゅうカード) — 재류카드 앞·뒷면을 제출합니다.
여기서 중요한 건 단순히 재류카드가 있다는 것보다 신청서에 적은 내용과 재류카드 정보가 맞는지입니다.
이름, 생년월일, 주소 같은 기본정보가 서로 다르게 들어가지 않도록 확인하는 게 좋습니다.
특히 한국 이름은 영문 표기가 헷갈릴 수 있습니다.
예를 들어
KIM MINJI
와
MINJI KIM
을 신청 과정에서 섞어 쓰기보다는 재류카드나 여권에 적힌 표기를 기준으로 통일하는 편이 안전합니다.
직장이나 학교 정보
회사원이라면 근무처와 근무기간, 학생이라면 학교 정보를 적는 경우가 많습니다.
상황에 따라 소득이나 재직 여부를 확인할 수 있는 추가서류를 요구할 수도 있습니다.
여기서 중요한 건 심사에 유리해 보이려고 숫자를 임의로 만드는 게 아니라 실제 정보와 맞추는 것입니다.
연봉을 어느 기준으로 적어야 할지 애매하거나 아직 입사한 지 얼마 안 됐다면 혼자 판단해서 쓰기보다 부동산 담당자에게 확인하는 편이 낫습니다.
현재 무직이거나 소득증명이 어려운 경우에도 반드시 계약이 불가능하다는 의미는 아닙니다.
예금잔액 등 다른 자료를 추가로 요구하는 경우도 있기 때문에, 처음부터 포기하기보다는 현재 상황에서 어떤 서류를 낼 수 있는지를 담당자에게 물어보는 게 좋습니다.
신청 후 모르는 전화가 오면 한 번 확인하세요
입주신청을 하고 나면 보증회사에서 본인확인 전화가 올 수 있습니다.
평소 모르는 번호를 잘 받지 않는 사람이라면 이 부분을 놓치기 쉽습니다.
집을 신청한 뒤 며칠 동안은 모르는 일본 번호가 걸려오더라도 한 번 확인하는 편이 좋습니다.
전화에서는 보통 신청 내용이나 본인 여부를 확인하는 정도로 진행되는 경우가 많습니다.
本人確認(ほんにんかくにん) — 본인확인
을 위한 연락이라고 생각하면 됩니다.
그리고 緊急連絡先(きんきゅうれんらくさき) — 긴급연락처를 적었다면 그 사람에게도 미리 알려두는 게 좋습니다.
집 계약 심사 때문에 일본 번호로 확인 전화가 갈 수도 있어.
정도만 말해두면 충분합니다.
본인은 알고 있는데 긴급연락처로 적힌 사람이 아무것도 모르는 상태라면 확인이 늦어질 수 있습니다.
일본인 긴급연락처가 무조건 필요한 건 아닙니다
외국인이 일본에서 집을 구할 때 특히 많이 걱정하는 부분입니다.
“일본인 지인이 없으면 집을 못 구하나요?”
결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않습니다.
여기서 먼저 구분해야 하는 게 있습니다.
連帯保証人(れんたいほしょうにん) — 연대보증인
과
緊急連絡先(きんきゅうれんらくさき) — 긴급연락처
는 다른 개념입니다.
연대보증인은 계약상 금전적인 책임까지 질 수 있는 사람이고, 긴급연락처는 연락이 되지 않을 때 등을 대비해 적어두는 연락처에 가깝습니다.
보증회사를 이용하는 계약인데도 이 둘을 같은 것으로 생각해서 처음부터 일본인 보증인을 찾아다닐 필요는 없습니다.
매물을 신청할 때 담당자에게 다음만 확인하면 됩니다.
- 연대보증인이 필요한지
- 긴급연락처만 있으면 되는지
- 긴급연락처가 일본 거주자여야 하는지
- 외국인도 가능한지
부동산이나 보증회사마다 조건이 다르기 때문에 이걸 먼저 묻는 게 가장 빠릅니다.
재류기간이 짧으면 무조건 떨어질까?
이 부분도 단정해서 말하기 어렵습니다.
외국인 심사에서는 재류카드를 제출하기 때문에 재류기간이 확인될 수는 있습니다.
하지만 재류기간이 1년 미만이면 무조건 탈락한다.
처럼 일본 전체에 공통으로 적용되는 기준이 있는 것은 아닙니다.
보증회사마다 상세한 심사기준이 다르고, 그 기준을 전부 공개하지도 않습니다.
그래서 인터넷에서 본 숫자 하나 때문에 집 신청 자체를 포기할 필요는 없습니다.
재류기간이 얼마 남지 않았다면 오히려 부동산 담당자에게 먼저 말해두는 편이 낫습니다.
외국인 임대 경험이 있는 담당자라면 현재 상황에서 심사가 가능한 매물을 먼저 찾아줄 수도 있습니다.
심사에서 떨어졌다면 이유 추측부터 하지 마세요
일본 집 심사에서 답답한 점 중 하나가 부결 이유를 정확하게 알려주지 않는 경우가 있다는 것입니다.
그래서 심사에서 떨어졌다고 바로
외국인이어서 그런가?
연봉이 부족해서 그런가?
재류기간 때문인가?
하고 원인을 하나로 단정할 필요는 없습니다.
실제로 이유를 알 수 없는 상황에서 계속 추측해봐야 다음 집을 구하는 데 도움이 되지 않습니다.
오히려 부동산 담당자에게 다음 세 가지를 확인하는 편이 현실적입니다.
- 보증회사 심사에서 안 된 것인지
- 다른 보증회사로 다시 진행할 수 있는지
- 비슷한 조건에서 외국인 심사가 가능한 다른 매물이 있는지
특히 마지막 질문이 중요합니다.
한 집에 집착하기보다 내 조건으로 계약 가능한 집을 빨리 찾는 쪽으로 방향을 바꾸는 게 더 나을 때가 많습니다.
처음부터 외국인 대응 매물을 찾는 것도 방법입니다
집을 여러 개 본 뒤 마지막 심사에서 계속 막히는 것보다는 부동산에 처음부터 상황을 말해두는 편이 낫습니다.
예를 들어 이렇게 말할 수 있습니다.
外国人でも入居できる物件を探しています。がいこくじん でも にゅうきょ できる ぶっけん を さがしています。
외국인도 입주할 수 있는 매물을 찾고 있습니다.
또는
外国人対応の保証会社が使える物件はありますか？がいこくじんたいおう の ほしょうがいしゃ が つかえる ぶっけん は ありますか？
외국인 대응 보증회사를 이용할 수 있는 매물이 있나요?
이렇게 처음부터 이야기하면 외국인 신청 자체가 어려운 매물을 하나씩 보는 시간을 줄일 수 있습니다.
일본어가 아직 익숙하지 않다면 외국인 계약을 자주 다뤄본 부동산을 찾는 것도 생각보다 중요합니다.
같은 조건의 사람이라도 담당자가 외국인 임대 경험이 있느냐에 따라 집을 찾는 과정이 꽤 달라질 수 있습니다.
신청 전에는 이것만 확인하면 됩니다
보증회사 심사에는 무조건 통과하는 방법이 없습니다.
대신 불필요하게 심사가 꼬이는 상황은 줄일 수 있습니다.
- 재류카드와 신청서의 이름·주소를 맞춥니다.
- 직장·학교·연봉 등은 실제 정보대로 작성합니다.
- 신청 후 며칠 동안은 모르는 번호의 연락도 확인합니다.
- 긴급연락처로 적은 사람에게 미리 알려둡니다.
- 추가서류를 요청받으면 가능한 한 빨리 제출합니다.
- 조건을 임의로 과장하거나 신청서마다 다르게 쓰지 않습니다.
이 정도만 지켜도 본인 실수 때문에 확인이 길어지는 경우는 상당히 줄일 수 있습니다.
보증회사 비용도 계약 전에 확인하세요
보증회사를 이용하면 심사만 받는 것이 아니라 별도의 비용이 발생하는 경우가 많습니다.
대표적으로:
初回保証料(しょかいほしょうりょう) — 최초 보증료
更新料(こうしんりょう) — 갱신료
등이 있습니다.
매물에 따라 매달 일정 금액이 발생하는 방식도 있기 때문에 초기비용 견적서를 받을 때 보증회사 항목을 따로 보는 게 좋습니다.
그리고 이 비용은
敷金(しききん) — 시키킹, 보증금
과는 다른 돈입니다.
시키킹처럼 퇴거할 때 돌려받는 돈이라고 생각하면 안 됩니다.
보증회사 비용까지 포함해 실제 집 계약에 얼마가 들어가는지는 기존 JAPATHOME의 일본 집 초기비용 글과 함께 보면 더 이해하기 쉽습니다.
외국인 집 심사는 합격 공식보다 매물 선택이 중요합니다
외국인 입장에서 일본 집 심사는 처음에는 꽤 부담스럽게 느껴집니다.
어떤 기준으로 보는지 정확히 공개되지 않다 보니 인터넷에 떠도는 이야기 하나하나가 신경 쓰이기도 합니다.
하지만 실제로 집을 구할 때 더 중요한 건 어떤 조건이면 100% 통과한다는 공식을 찾는 게 아닙니다.
내 정보를 정확하게 제출하고, 연락에 대응하고, 현재 내 조건으로 계약 가능한 매물을 찾는 것.
이 세 가지가 훨씬 중요합니다.
그리고 한 번 심사에서 떨어졌다고 해서 일본에서 집을 구할 수 없다는 뜻도 아닙니다.
보증회사가 달라질 수도 있고, 관리회사가 달라질 수도 있고, 외국인 계약 경험이 많은 부동산을 만나면 처음부터 다른 매물을 제안받을 수도 있습니다.
집 자체의 조건만 보는 것도 중요하지만, 외국인이라면 “이 집이 내 조건에서 실제로 계약까지 가능한 집인가?”를 함께 보는 게 일본에서 집을 구하는 시간을 줄이는 데 훨씬 도움이 됩니다.
일본에 관한 모든 것, JAPATHOME.
